在二手房交易实践中，“先过户还是先办按揭”是买卖双方及金融机构共同关注的核心法律问题。这一顺序不仅关系到交易流程的顺畅与否，更直接牵涉各方重大财产权益与风险分配。从我国现行法律规定及不动产登记实务出发，通常遵循“先申请按揭贷款审批，后办理产权过户，再落实抵押登记”的流程模式。该模式并非随意设定，而是由相关法律制度的内在逻辑与风险控制需求所决定的。
在交易启动阶段，买方需向贷款银行提交按揭申请并获取初步贷款意向。此步骤在法律上属于要约邀请或初步磋商，银行会对买方的信用状况、还款能力及房屋价值进行审查，出具原则上同意的贷款意向书。此时，房屋所有权尚未发生转移，卖方产权清晰，便于银行评估标的资产。若跳过此步骤直接过户，买方在成为产权人后若无法获得足额贷款，将面临需以其他方式筹措巨额资金的履约困境，极易引发买卖合同纠纷。
在获得银行初步贷款承诺后，买卖双方方可赴不动产登记机构办理产权转移登记，即俗称的“过户”。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。过户完成后，买方依法取得房屋所有权，卖方则获得收取全部房款的权利。此环节是关键的风险转换点，卖方在未收到全款（尤其是银行发放的贷款部分）的情况下即转移产权，其交易风险显著增加。实务中常通过资金监管或银行见产权证后即放款的约定来平衡此风险。
继而，在买方取得新的不动产权证书后，需立即协同贷款银行办理该房产的抵押登记手续。依据《民法典》第四百零二条，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。只有抵押登记依法完成，银行才成为该房产的抵押权人，其债权获得了物权保障。此后，银行方会根据借款合同约定，将贷款金额直接划转至卖方指定的账户或监管账户，完成交易支付的核心环节。
由此可见，严格意义上的“办按揭”是一个贯穿交易前后的过程，包含申请、审批、过户后抵押登记及最终放款多个环节。将“先办按揭”理解为“先获得银行确定的贷款承诺”是流程顺畅的前提；而“先过户”则是在贷款承诺保障下进行的核心物权变动步骤。二者在时间上存在先后衔接关系，在逻辑上则相互依存。
若背离上述常规流程，可能引发多重法律风险。例如，若先过户后申请贷款，买方可能因自身资质变化或信贷政策调整而无法获贷，导致其构成对卖方的合同违约。反之，若银行在未落实抵押登记的情况下先行放款，则其债权将处于无物权担保的风险状态。遵循“贷款预审—产权过户—抵押登记—银行放款”的序列，是平衡交易效率与安全、符合现行法框架的稳妥选择。交易各方应在专业法律人士的协助下，通过完善的合同条款明确各环节的责任与衔接，确保二手房按揭交易顺利完成。